Ипотечная облигация – это долговой инструмент, обеспеченный портфелем ипотеки кредитного учреждения, выпустившего бумаги на рынок. В англоязычной практике такие ценные бумаги носят название Mortgage-Backed Securities.
В этой статье слегка коснемся видов ипотечных бумаг, подробно рассмотрим секьюритизацию, а также особенности и развитие рынка в российской и зарубежной практике.
- Как устроен механизм ипотечных облигаций
- Зачем нужны ипотечные облигации
- Интерес эмитентов
- Кто и зачем покупает
- Процесс секьюритизации
- Особенности ипотечных облигаций
- Плюсы и минусы ипотечных облигаций
- Американский рынок
- Как работает
- Кризис субстандартной ипотеки в США
- Российский рынок
- Где и как искать российские ипотечные облигации
- Как толковать информацию
- Правила эмиссии
- Источники и справочные материалы
- Заключение
Как устроен механизм ипотечных облигаций
Эмитентами облигаций выступают банки и другие финансовые организации. Они объединяют большое количество ипотечных кредитов в пулы. После этого задолженность продается как единое целое – в виде ценных бумаг, обеспеченных правами требования на возврат долга и выплату процентов.
Процесс объединения кредитов в пулы для продажи их инвесторам называется секьюритизацией задолженности.
Средства для выплат инвесторам в ипотечные бумаги формируются за счет погашения задолженности со стороны заемщиков-покупателей недвижимости. Компания-эмитент собирает средства с должников и перераспределяет их среди инвесторов.
Подробную классификацию ипотечных ценных бумаг смотрите в этой статье.
Зачем нужны ипотечные облигации
На рынке есть две стороны – продавец и покупатель. Каждая из них заинтересована в существовании ипотечных ценных бумаг.
Интерес эмитентов
Кредитные организации заинтересованы в секьюритизации кредитов по следующим причинам:
Увеличение текущей ликвидности. Ипотечные займы выдаются на десятки лет. Секьюритизация позволяет банкам быстро получать наличность, когда она им необходима.
Улучшение качества активов. Продавая облигации, банк очищает баланс от потенциально неплатежеспособных заемщиков.
Более сбалансированное соотношение между активами и пассивами. Большая часть активов банка – краткосрочные (до 5 лет), а в случае с ипотекой речь идет о долгосрочных кредитах (20-30 лет). Секьюритизация позволяет уравновесить баланс финансового учреждения.
Выпуск бумаг – источник средств для новых ипотечных кредитов.
Кто и зачем покупает
Покупателями ипотечных бумаг становятся инвесторы. Их интерес состоит в получении стабильного дохода. Основное преимущество ипотечных облигаций – их высокая надежность, поскольку возврат долга обеспечен недвижимостью, по которой выплачиваются кредиты.
Крупные покупатели ипотечных бумаг – институциональные инвесторы (страховые компании, пенсионные и паевые фонды). Для подобных структур на первом плане не столько высокая доходность, сколько надежность активов.
Одни из основных держателей ипотечных облигаций – коммерческие банки. На первый взгляд это кажется нелогичным. Почему банки выпускают ценные бумаги, если после эмиссии они остаются на их балансах?
Причина в том, что банки заинтересованы не терять доходы, которые они получают от заемщиков, но при этом хотят сохранить ликвидность. Если кредитной организации вдруг понадобятся дополнительные средства, она сможет без труда продать облигации на открытом рынке. В случае с каждым кредитом по отдельности это было бы сделать практически невозможно.
Читайте также: Муниципальные облигации в России и за рубежом
Процесс секьюритизации
Пошагово секьюритизация ипотеки выглядит следующим образом:
Из кредитного портфеля, включающего задолженность большого числа заемщиков, создается ипотечный пул.
Кредиты списываются с баланса кредитного учреждения и передаются специально образованной компании-посреднику под названием Special Purpose Vehicle (в переводе с англ. – компания специального назначения). В обиходе чаще всего используется сокращенное название в виде аббревиатуры – SPV.
Посредническая компания эмитирует облигации. Бумаги обеспечены правами требования на возвращения долга по займам.
Банк получает от SPV деньги, вырученные от продажи облигаций.
Схематически процесс секьюритизации выглядит так:
Компания специального назначения может секьюритизировать полученные от банка облигации на свое усмотрение. Бумаги могут быть проданы как одним выпуском, так и несколькими траншами.
Банк может не продавать все облигации через посредническую компанию, а сохранить часть их на своем балансе. При таком подходе в разделе баланса «Активы» вместо дебиторской задолженности (займы клиентам на покупку недвижимости) будут указаны средства, инвестированные в ценные бумаги.
Особенности ипотечных облигаций
Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, имеют такие характерные признаки:
Платежи поступают с заранее определенной периодичностью. Стандартно купон выплачивается ежеквартально, несколько реже – ежемесячно.
Платеж включает две части: купон и амортизацию (погашение тела займа).
Амортизация распределяется на весь срок кредитного договора. Например, если кредит выдан на 20 лет с ежемесячным погашением задолженности, инвестор получит 240 амортизационных платежей за двадцатилетний период.
Амортизация бывает не только плановой, но и досрочной. В проспекте эмиссии обычно указано, что заемщик имеет право на досрочное погашение кредита. Если это происходит, амортизация выплачивается инвестору сразу, как только компания специального назначения получает средства от должника.
Регулярно выплачиваемые амортизационные платежи – главное отличие ипотечных бумаг от корпоративных облигаций. В последнем случае инвестор получает только купонные выплаты, а погашение по номинальной стоимости выполняется единовременно – в конце срока обращения облигаций.
Плюсы и минусы ипотечных облигаций
Высокий уровень надежности. Чаще всего облигациям с ипотечным покрытием присваивается высокий кредитный рейтинг.
Постепенная амортизация инвестиций в течение всего срока обращения бумаг.
Долгосрочный источник пассивного дохода.
Обратная сторона высокой надежности – небольшая доходность.
Относительно невысокая ликвидность по сравнению с другими инвестиционными инструментами.
Во многих случаях проспекты предусматривают досрочное погашение выпуска. В связи с этим инвестору сложно прогнозировать уровень своих будущих поступлений.
Американский рынок
Ипотечные облигации впервые появились на рынке США в 1938 году, когда американское правительство создало агентство Fannie Mae. В задачи агентства входила секьюритизация кредитных портфелей банков. Причем Fannie Mae разрешалось инвестировать только в ту ипотеку, которая застрахована Федеральным Жилищным Управлением.
В 1970 году, стремясь увеличить доступность кредитов для населения, правительство создало еще одно агентство – Freddie Mac. Этой компании было разрешено секьюритизировать частную ипотеку. Одновременно были расширены права банков, которые наряду с государственными агентствами получили право секьюритизировать свои портфели. Первым банком, выпустившим ипотечные бумаги, стал в 1977 году Bank of America.
Два крупнейших ипотечных агентства США контролируют бумаги на общую сумму около 5 трлн. долларов:
Общий объем американского рынка ипотечных облигаций превысил 10 трлн. долларов:
В настоящее время доходность так называемого эталонного (высшего качества) 30-летнего выпуска от агентства Fannie Mae находится на рекордно низкой отметке – 1,34% в год. Облигации более низкого качества предлагаются с более высокой доходностью, однако средний купон все равно не превышает 3%:
Как работает
Агентство Fannie Mae – разработало правила для банков, у которых оно выкупает ипотечные пулы. Чтобы работать с агентством, кредитные учреждения должны использовать инструмент автоматизированной системы андеррайтинга под названием Desktop Underwriter (DU). Этот программный комплекс автоматически определяет надежность заемщика.
На рынке США имеется две разновидности бумаг:
1. Collateralized Debt Obligation или CDO (обеспеченные долговые обязательства)
В качестве обеспечения выступает кредитный пул, состоящий из кредитов, облигаций, дефолтных свопов и других бумаг, несущих кредитный риск. Также бывают синтетические CDO, которые состоят не из активов, а из связанных с ними рисков (созданы на базе дефолтных свопов).
Инвестор имеет возможность выбора транша по региону, доходности, особенностям заемщиков и вероятности их банкротства. Существует множество разновидностей CMO (CMBS, RMBS и другие). Бумаги отличаются условиями, которые эмитент может предложить инвестору.
Кризис субстандартной ипотеки в США
В 2007 году в США произошел финансовый коллапс, повлекший глубокие последствия, как для американской, так и для мировой экономики. Спусковым крючком кризиса стало резкое увеличение неплатежей по так называемым субстандартным кредитам.
Ипотека называлась субстандартной из-за низкого рейтинга кредитоспособности клиентов, которым выдавались займы на покупку недвижимости. Условия, которые предлагались таким заемщикам, отличались от стандартных (такие кредиты были дороже).
Начиная с 90-х годов 20 века американская недвижимость быстро росла в цене. Одной из главных причин роста стала политика властей США и банков, направленная на максимальную доступность кредитования. В результате займы стали выдавать тем заемщикам, которых в прежние годы банки избегали из-за их невысокой платежеспособности.
В 2007 году рынке образовался огромный пузырь. В какой-то момент цены остановились и начали падать. Заемщикам стало труднее получить рефинансирование, а ставки по кредитам значительно выросли. Началась волна банкротств, еще больше усилившая падение цен на недвижимость.
Следствием кризиса неплатежей стало обесценивание облигаций. Инвесторы (в том числе и банки) потеряли триллионы долларов.
На преодоление последствий кризиса ушло несколько лет. Уже к 2012 году бумаги с ипотечным покрытием восстановились в стоимости. Финансовые институты снова вернулись на рынок. Например, пятерка крупнейших американских банков увеличила вложения более чем на 80% к 2017 году.
Важно отметить, что причиной кризиса стала не сама по себе секьюритизация задолженности, а неумеренное желание банков заработать, игнорируя риски. Также имели случаи мошенничества среди руководства компаний-эмитентов.
Российский рынок
В России правила эмиссии и обращения облигаций с ипотечным покрытием устанавливаются Федеральным Законом № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Впервые ипотечные бумаги были выпущены в сентябре 2003 года. Эмитентом выступила ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека», а организатором выпуска стал «Газпромбанк». Этот же банк предоставил депозитарные и платежные услуги.
В дальнейшем ипотечные облигации стали предлагать и другие кредиторы. Как видно по следующей картинке, со времени принятия закона на рынке появилось две сотни выпусков ценных бумаг, покрытых ипотекой.
На данный момент в обращении находится 47 выпусков:
Общий объем эмиссии ипотечных бумаг по итогам 2020 года составил 748,2 млрд. рублей. До конца 2021 года предстоит еще несколько крупных выпусков, в результате чего рыночная стоимость облигаций перешагнет за 1 трлн. рублей.
Где и как искать российские ипотечные облигации
Найти информацию по выпускам российских ипотечных облигаций можно на специализированных финансовых сайтах. На одном из таких ресурсов – rusbonds.ru – имеется поиск с фильтрами по множеству параметров.
Для поиска нужной облигации выполняем следующие действия:
- Заходим на главную страницу сайта.
Выбираем в верхней части страницы подраздел «Поиск облигаций» в меню «Поиск».
Устанавливаем фильтры.
Первый фильтр – «Статус». Здесь можно выбрать облигации, находящиеся в обращении, уже погашенные, дефолтные, готовящиеся к размещению и т.д.
Второй фильтр – «Сектор эмитента», где из выпадающего списка выбираем «Фин. сервис – ИА».
Третий фильтр – «Вид обеспечения». Выбираем параметр «Залог».
Нажимаем на кнопку «Поиск» в правом нижнем углу страницы.
Результаты поиска будут выглядеть как на следующей картинке. Выбираем интересующую нас бумагу (например, первую в списке под названием «АИЖК 2011-1-A2/12-об») и переходим по ссылке.
Как толковать информацию
Рассмотрим условия по выпуску упомянутого ранее «АИЖК 2011-1-A2/12-об».
Во вкладке «Эмиссия» указано, что организатором выпуска стала «Инвестиционная компания Внешэкономбанка (ВЭБ Капитал)». В качестве депозитария выступила «Небанковская кредитная организация «Национальный расчетный депозитарий».
Количественные характеристики выпуска содержатся во вкладке «Обзор»:
объем эмиссии – 1 млн. 587 тыс. шт.;
номинальная стоимость за единицу – 1 тыс. рублей;
срок обращения бумаг – 33 года (с 28.11.2012 по 25.05.2045);
тип погашения –
количество выплат – 4 раза в год;
размер купона – 3% годовых;
тип обеспечения – портфель ипотеки.
Обратите внимание! В качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг всегда выступает портфель ипотеки, соответствующего эмитента. Именно характер обеспечения – главный признак того, что речь идет об ипотечной облигации.
Правила эмиссии
Согласно положениям ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», для всех эмиссий предусматриваются собственные ипотечные покрытия. Они включают не только права требования на возвращение задолженности, но и проценты. Недостроенные или находящиеся на стадии проектирования дома или квартиры не могут быть частью ипотечного покрытия.
Требование на возвращение долга и процентные платежи подтверждается документацией: ипотечный договор, закладная, регистрационное свидетельство, полис страхования. Размер задолженности, процентные платежи, платежные реквизиты, цена на недвижимость и другие данные указываются в реестре ипотечного покрытия. Хранение реестра поручается специализированному депозитарию. Исключительными полномочиями по эмиссии ипотечных облигаций наделяются коммерческие банки и другие финансовые организации, лицензированные Центробанком РФ.
Если эмитент нарушит взятые на себя обязательства (к примеру, не выплатит вовремя купон), инвестор имеет право обратить взыскание на ипотечное покрытие. При этом инвестор имеет право только на покрытие, но не на отдельные объекты недвижимости, из которого это покрытие состоит.
Важно! Обращение взыскания на ипотечное покрытие возможно только по судебному решению.
Законом предусмотрено распределение ответственности сторон:
Эмитент имеет обязательства перед инвесторами. Их права гарантируются ипотечным покрытием.
Заемщик подотчетен эмитенту. Объект недвижимости находится в залоге до полного погашения задолженности.
Размер ипотечного покрытия должен превышать общую сумму обязательств должников. Максимальное отношение долга к покрытию – 80%.
Источники и справочные материалы
[download-attachments id=»»]Заключение
Ипотечные облигации – один из ключевых инструментов финансового рынка. Секьюритизация позволяет оздоровить балансы финансовых институтов и обеспечивает приток средств для выдачи новых кредитов. Благодаря этому увеличивается объем жилищного строительства, что приводит к общему росту экономики.
